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11 Begriffe

11 Begriffe die jeder Bauherr kennen sollte:


Annuitätendarlehen: Ein von einer Bank vergebenes langfristiges Darlehen. Als Annuität bezeichnet man dabei die Jahresleistung, die der Darlehnsnehmer über die gesamte Laufzeit für Zins  und Tilgung erbringt.     Während sich der Zinsanteil der regelmäßigen Raten dabei im Lauf der Zeit verringert, nimmt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen zu.

 



Anschlussfinanzierung: Bei einem Annuitätendarlehen wird der Darlehenszins für eine bestimmte Dauer (zum Beispiel 10 Jahre) festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen aber in aller Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für diese Restschuld muss der Kreditnehmer mit seiner Bank
(oder einem anderen Kreditinstitut) einen neuen Zinssatz vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

 


Beleihungswert: Von der kreditgebenden Bank festgelegter Wert, der bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist. Aufgrund dieses
Sicherheitsabschlags liegt der Beleihungswert i.d.R. bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, also des tatsächlichen Kaufpreises. Bei den meisten
Annuitätendarlehen liegt die Beleihungsgrenze, bis zu der die Bank den Erwerb finanziert, wiederum bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes.Bei Bauspar
darlehen liegt das Limit bei 80 Prozent.


Beleihungsgrenze: Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz die Bank ein erstrangiges Darlehen an den Kunden ausgeben kann. Grundlage
ist der Beleihungswert, also der langfristige Wert einer Immobilie, den der Bankberater mit einem Sicherheitsabschlag berechnet. Die Beleihungsgrenze
für Annuitätendarlehen liegt i.d.R. bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes, bei Bauspardarlehen bei 80 Prozent und nachrangiger Besicherung.


Effektivzins: Er gibt den tatsächlichen Preis eines Darlehens an. Dabei werden neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) auch sämtliche anfallenden Nebenkosten für Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt, also zum Beispiel Kontoführungsgebühren, Vermittlerprovisionen und ein eventuelles
Disagio. Nach der Preisangabenverordnung muss neben dem Nominal- immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden. Für Baulaien trotzdem oft eine gefährliche Falle: Sie vergleichen in Unkenntnis des Unterschieds den Nominalzins eines Anbieters mit dem Effektivzins eines anderen.


Eigenkapital: Die Gesamtheit aller angesparten Guthaben und sonstigen Vermögenswerte, die für die Finanzierung frei zur Verfügung stehen (also zum Beispiel nicht für den Lebensunterhalt benötigt werden oder für sonstige Anschaffungen verplant sind). Zum Eigenkapital zählen beispielsweise Guthaben auf
Sparbüchern, Tagesgeldkonten, Bausparverträge oder auch Anteile an Fonds und Aktien.


Forward-Darlehen: Damit können Kreditnehmer die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. In Niedrigzinsphasen, die langfristig eher einen Zinsanstieg als weiter sinkende Zinsen erwarten lassen, ist dies für Baufinanzierer häufig eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer
niedrig und kalkulierbar zu halten. Der Übergang des Zinsänderungsrisikos vom Kreditnehmer auf die Bank wird mit einem Forward-Aufschlag in das Darlehen eingepreist. Der Vorteil: Die Bauherren sichern sich schon heute feste und günstige Zinsen für morgen.


KfW-Darlehen: Die bundeseigene KfW-Bankengruppe unterstützt den privaten Hausbau mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die mehr oder weniger deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern nur über Kreditinstitute, die für ihre
Kunden Anträge stellen.Erwerbsplaner sollten ihren Baufinanzierungsberater oder -vermittler also unbedingt darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt oder ob es sonstige Fördermöglichkeiten beim privaten Haus- oder Wohnungskauf von der KfW-Bankengruppe gibt.


Nebenkosten: Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, wie er für den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks vorgeschrieben ist, wird eine einmalige Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 3,5 Prozent der Gesamtkosten fällig (In Hamburg und Berlin sogar derzeit 4,5 Prozent).
Der Notar hat für seine Leistungen (unter anderem die Änderungen im Grundbuch) Anspruch auf bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises. Beispiel:
Für den Erwerb einer Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 200.000 € hat der Käufer 7000 € Grunderwerbsteuer und maximal 3000 € an Notargebühren zu zahlen.


Tilgung: Das ist die planmäßig vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens empfiehlt es sich, mit der Bank die Möglichkeit von zusätzlichen Sondertilgungen zu vereinbaren, mit denen sich die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken lassen.
Typische Fälle, in denen sich Sondertilgungen anbieten, sind Erbschaften, Weihnachts- oder Urlaubsgeld. Diese Sondertilgungen lohnen sich für sie, denn schneller tilgen spart:
Angenommen Sie tilgen durchgehend von einem Darlehen über 150.000 € jährlich 1,5 Prozent der Darlehenssumme dann sind Sie somit nach 31 Jahren schuldenfrei.Bringen Sie jedoch zusätzlich alle zwei Jahre eine Sondertilgung von 2500 € ein dann ist die Immobilien bereits nach 24 Jahren schuldenfrei.
Die Zinsersparnis liegt bei über 30.000 €
Wenn sie regelmäßig mit 3 Prozent tilgen, sparen sie auch ohne Sondertilgung gegenüber der 1,5-Prozent-Variante Zinsen von über 48.000, das entspricht knapp 38 Prozent. (Rechenbeispiel 150.000 € Darlehen.)


Wohn-Riester: Die Riester-Förderung für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum, allgemein Wohn-Riester genannt, kann auf verschiedene Weise genutzt werden. Riester-Darlehen sind geförderte Annuitätendarlehen, bei denen die staatliche Zulage den Immobilienbesitzer bei der Kredit-
rückzahlung unterstützt.